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PCA "Dendre Sud"

PCA "Dendre Sud"

Ce 4 février, une réunion d'information publique se tiendra à la Maison des Associations. Pour compléter les informations déjà disponibles en ligne (avis d'enquête - présentation générale du projet), voici les options d'aménagement et les prescriptions urbanistiques proposées. 

OPTIONS D'AMENAGEMENT

OBJECTIFS GENERAUX

Le PCA couvre une vaste zone et vise la restructuration de la frange sud du centre de Lessines. Il poursuit plusieurs objectifs:

  • Mettre en évidence les bords de la Dendre et s'appuyer sur la rivière pour forger l'identité de la ville et apporter une nouvelle qualité au cadre de vie;
  • Permettre le développement d'un nouveau pôle urbain, complémentaire au centre-ville et pouvant accueillir des activités diverses (commerces, services, logements…);
  • Renforcer le centre-ville et opérer une distinction entre le bâti urbain du centre et le bâti de la première couronne en matière de densité, de typologie bâtie et d'ambiance urbaine;
  • Créer un quartier nouveau, présentant une physionomie contemporaine et offrant une nouvelle qualité de vie en centre-ville ;
  • Assurer la connexion du nouveau quartier avec la Grand-rue et le centre-ville

Les options d’aménagement décrites ci-après expliquent comment il est possible d’atteindre ces objectifs.

OPTIONS D'AMENAGEMENT RELATIVES AU PAYSAGE ET AUX ESPACES VERTS

Les bords de Dendre

Les terrains qui bordent la Dendre (prairies humides et parc urbain) sont aménagés de manière à créer des ouvertures visuelles sur la rivière.

Ces terrains conservent leur caractère inondable lors des crues de la Dendre, même lorsqu’ils sont rendus accessibles au public ou aménagés pour des activités de détente.

Prairies humides

Les prairies humides situées en rive droite constituent des zones d’immersion temporaire. Leur fonction de rétention des eaux lors des crues de la Dendre est maintenue, voire renforcée.

Les aménagements naturels y sont privilégiés. Ces aménagements visent principalement au développement du milieu naturel, au maintien des zones humides et à la création de zones d'immersion temporaire permettant d'absorber une partie des crues de la rivière.

L’aménagement de sentiers et de voirie est également possible à condition de ne pas compromettre la fonction principale de la zone.

Parc urbain

La rive gauche de la Dendre est aménagée en parc urbain.

Ce dernier assure un rôle paysager mais également une fonction sociale par l'aménagement de promenades et d'équipements de détente (aires de jeux, terrains de pétanque, équipements sportifs…).

Le parc est aménagé dans le respect du milieu naturel. Les berges de la Dendre sont notamment aménagées de manière à conserver le maillage écologique et permettre le passage de la petite faune en relation avec la rivière.

Le parc urbain est prolongé sur la pointe de la presqu'île à la diffluence de la Dendre, de manière à mettre en évidence ce lieu stratégique.

Perspectives urbaines

Les espace publics qui se développement longitudinalement à la Dendre sont conçus de manière à créer des vues directes sur la rivière et mettre en valeur cette dernière.

Dans cette optique, la pointe de la presqu’île offre une perspective unique qu’il convient de développer.

Complémentairement, les axes transversaux à la Dendre sont renforcés au travers du réseau de ruelles, afin de renforcer les liaisons depuis la ville haute.

Une perspective urbaine plus importante est aménagée au droit de l'actuelle ruelle aux Loups, qui est élargie pour créer une ouverture visuelle et un axe structurant depuis la rue de l’Abattoir jusqu’à la Dendre.

Espaces végétalisés au sein des îlots bâtis

Au sein des nouveaux îlots habités, l’emprise et l’implantation des constructions doivent permettre le maintien de zones végétalisées, créant un cadre de vie attractif.

Dans les îlots existants du centre-ville, les espaces végétalisés significatifs sont préservés.

C’est notamment le cas des espaces arborés situés en surplomb de la rue de la Fabrique et de la ruelle Dooms, qui assurent une transition entre le centre-ville et le quartier Dendre Sud. Il s’agit dès lors de préserver ces espaces, d’y limiter l’urbanisation et de veiller à la discrétion des bâtiments qui pourraient s’y implanter.

Il convient également de préserver les fonds de jardins de la rue des Curoirs, d’y restreindre l’urbanisation et de créer un écran végétal le long du RAVeL. Ces terrains sont par ailleurs peu propices à l’urbanisation, compte tenu de leur situation en zone d’aléas d’inondation.

OPTIONS D'AMENAGEMENT RELATIVES AUX TRANSPORTS ET A LA MOBILITE

Entrée de ville

La suppression du passage à niveau de la rue Général Freyberg est en cours d’étude et aura pour conséquence la suppression de la liaison entre le centre-ville et le quartier des Carrières. Deux solutions sont envisagées : déviation du trafic par le nord (via un passage souterrain à réaliser près de la gare) ou par le sud (via un nouvel accès contournant le quartier des Carrières pour rejoindre la chaussée Gabrielle Richet).

Le PCA intègre dès lors la création d’un nouvel accès au centre-ville en provenance du sud et implanté en rive droite de la Dendre, ainsi que la réalisation d’un nouveau pont enjambant la rivière et rejoignant l’avenue Fernand Delmotte.

Cette option met en évidence le rôle structurant de la rue Pont de Pierre, qui devient une véritable entrée de ville, mais également la fonction d’accueil que jouera la nouvelle place publique marquant l’entrée du « coeur de ville » élargi.

Coeur de ville

Le projet élargit le « coeur de ville », qui s’étend de la Grand-Place et de la Grand-Rue vers le bras gauche de la Dendre.

Une place publique est créée à l'articulation de la Grand-Rue avec la rue Pont de Pierre. Elle permet de fédérer l’hyper-centre, offre une visibilité du quartier « Dendre Sud » et une connexion spatiale forte du nouveau quartier avec le centre-ville.

La nouvelle place publique est cadrée par des fronts bâtis et s'ouvre sur le bras de la Dendre qui est intégré aux  aménagements urbains. L’espace public descend vers la rivière et permet un contact direct avec l'eau.

L'espace est aménagé de manière à privilégier les espaces piétonniers et la connexion avec le centre-ville.

Axe semi-piétonnier structurant

Un nouvel axe urbain est créé au droit de la ruelle aux Loups, sur les parcelles de l'ancienne école et de l'ancien site Amphabel.

Les dimensions, l’implantation et l’aménagement de cet espace sont déterminées de manière à créer un axe structurant, offrant une trouée visuelle sur la Dendre et reliant la ville haute au parc urbain aménagé le long de la rivière.

L'axe ainsi créé est aménagé de manière à privilégier les liaisons cyclo-pédestres et se prolonge au travers du parc urbain, dont il participe à la structure spatiale.

Ruelles et réseau semi-piétonnier

Le réseau semi-piétonnier est exclusivement destiné à une circulation locale et est aménagé en espace partagé. La circulation automobile y est fortement limitée.

Le réseau de ruelles est étendu et densifié. Les liaisons vers la Dendre sont privilégiées par le prolongement des ruelles existantes et la création de nouvelles ruelles offrant des perspectives vers les bords de Dendre.

Les nouvelles ruelles présentent un tracé et/ou un aménagement qui participent à l’animation urbaine : tracé sinueux, implantation de mobilier et plantations, variation des fronts bâtis sont autant d’éléments qui rompent le caractère linéaire des voiries.

Une liaison est créée entre la nouvelle place du « coeur de ville », la pointe de la presqu’île et la rue Général Freyberg. Elle permet un maillage de la circulation vers l’hôpital Notre Dame à la Rose et vers la gare.

Cette liaison est réalisée via une passerelle enjambant le bras gauche de la Dendre.

Les liaisons cyclo-pédestres

Le maillage des ruelles est complété par des liaisons cyclo-pédestres intégrées au parc urbain en rive gauche de la Dendre.
Le RAVeL occupe la rive droite de la Dendre.

Le stationnement

Le centre-ville dispose déjà de plusieurs parkings publics (parking de la poste, parking de la gare) et l’enjeu est dès lors d’assurer une offre en stationnement permettant principalement de répondre aux besoins engendrés par l’urbanisation du quartier.

Le stationnement en voirie est limité et vise principalement à répondre à des besoins ponctuels et de courte durée.

Dans le nouveau quartier « Dendre Sud », la présence de la voiture reste discrète. Pour ce faire, le stationnement en ouvrage et sur fond privé est privilégié :

  • Les pôles commerciaux disposeront de parkings souterrains accessibles à la clientèle, voire ouverts au public.
  • Les nouveaux logements intègreront le stationnement dans les bâtiments (parking en soussol, garage…) ou sur terrain privé (car-port, emplacement en plein-air). Dans ce dernier cas, on privilégiera la création de parkings collectifs implantés de façon discrète.

OPTIONS D'AMENAGEMENT RELATIVES A L'URBANISME ET A L'ARCHITECTURE

L'habitat urbain de centre-ville

La partie nord-ouest du site s'inscrit dans le prolongement naturel du centre-ville et couvre des îlots déjà urbanisés en grande partie et présentant une densité bâtie élevée.

Elle accueille une mixité de fonctions : logements, petits commerces, services et autres fonctions urbaines du centre-ville.

Le développement du centre-ville implique l'urbanisation des terrains encore disponibles, mais également des actions de rénovation du tissu existant, en veillant à l'intégration des nouveaux bâtiments par rapport au bâti ancien (gabarit, matériaux, typologie architecturale…).

Les constructions s'organisent en îlots urbains ceinturés par des fronts bâtis continus, les volumes principaux s’implantant généralement sur alignement ou à proximité de celui-ci.

La hauteur sous corniche des constructions tient compte des gabarits voisins, mais également de la largeur de la rue ou ruelle dans laquelle elles s’implantent.

Les intérieurs d’îlots sont souvent de taille modeste. On veillera dès lors à maintenir une proportion de ces espaces non bâtis.

Néanmoins, les constructions existantes en intérieur d'îlots peuvent être maintenues et transformées lorsqu'elles ne génèrent pas de nuisances excessives pour le voisinage.

Le quartier Dendre Sud

Le quartier couvre des terrains devant être profondément restructurés. L’enjeu est de créer un quartier novateur, présentant un caractère résolument contemporain et offrant une nouvelle image de la ville.

En matière de densité, le quartier assure la transition entre le centre-ville et la première couronne.

Le bâti s'organise en îlots urbains et accompagne l'espace public. Cependant, une variété d'implantations est recherchée de manière à animer l'espace-rue et à assurer une certaine perméabilité des îlots bâtis. L’urbanisation conserve un caractère verdoyant au quartier, par le maintien et l'ouverture des zones de jardins, mais également par les perspectives et la présence
marquée du parc urbain des bords de Dendre.

Les constructions respectent les gabarits du centre-ville, mais présentent une architecture contemporaine dans l'utilisation des matériaux ou l'usage de toiture terrasse par exemple.

La fonction résidentielle est la fonction dominante du quartier, à l’exception des zones situées le long de l’axe d’animation urbaine et de linéaire commercial à renforcer, dans lesquelles d’autres fonctions peuvent être développées.

Animation urbaine et linéaire commercial à renforcer

Les fonctions commerciales et de services jouant un rôle à l'échelle de la ville se concentrent le long de l’axe d’animation urbaine et de linéaire commercial à renforcer.

Elles s’organisent autour de la nouvelle place publique du « coeur de ville », prolongement naturel de l'hyper-centre de Lessines.

Les bâtiments qui bordent cet espace jouent un rôle d'animation urbaine et reçoivent un traitement architectural qui les distingue du tissu bâti urbain environnant.

La gestion du relief et les îlots établis sur dalle

Les îlots autour de la nouvelle place publique et le long de la rue Pont de Pierre tirent parti du relief et de la différence de niveau entre les berges de Dendre, la rue Pont de Pierre et la rue des Fabriques.

Cette différence de niveaux permet l'implantation d'un rez-de-chaussée semi-enterré sous l'ensemble des îlots et l’accueil dans ce niveau de services de commerces et services, d’équipements techniques et de parkings. Ces îlots peuvent dès lors être urbanisés sur l’ensemble de leur emprise.

On veillera cependant à

  • établir le niveau de services sous le niveau fini de la rue des Fabriques, de manière à conserver des rez-de-chaussée habités à front de la rue des Fabriques ;
  • éviter l’implantation de zones techniques et la création de rez-de-chaussée aveugles au rez-de-chaussée des façades bordant le coeur de ville ;
  • aménager les intérieurs d’îlots en esplanade commune ou en jardins suspendus établis audessus du niveau de services;
  • veiller à assurer une transition entre le niveau de services et le parc du bord de Dendre, en créant des espaces extérieurs au niveau supérieur qui s'ouvrent en belvédère ou descendent progressivement vers les berges de Dendre.

Dans ces îlots, les constructions sont implantées librement dans la zone de bâtisse, en veillant à créer un front bâti face à la nouvelle place publique.

On y privilégiera le développement de programmes permettant une gestion commune des espaces : appartements, logements groupés, résidence service…

Restriction d’usage du sol

Le site Amphabel a fait l’objet d’un plan d’assainissement visant à supprimer les taches de pollution incompatibles avec la fonction résidentielle. Néanmoins ce plan maintient une restriction d’usage et interdit la culture de fruits et légumes destinés à la consommation. On évitera dès lors la création de jardins privés pouvant accueillir des potagers dans ces zones, sauf si ces jardins sont réalisés sur des terres d’apport saines.

Ces îlots sont préférentiellement destinés au développement d’un habitat groupé dans lequel les intérieurs d’îlot sont aménagés et gérés en espaces collectifs destinés à la détente ou à l’agrément, sans possibilité de création de potagers.

Par ailleurs, il y a lieu de s’assurer de la qualité des sols lors des projets d’urbanisation des terrains situés le long de la rue Delmotte, compte tenu des activités passées recensées sur ces terrains (ancien dépôt de véhicules usagés) et de l’absence d’investigation sur ces terrains.

Services publics et équipements communautaires en bord de Dendre

Les fonctions et équipements publics se concentrent dans le parc urbain. Ils comprennent des équipements de plein air, ainsi qu'un ensemble bâti pouvant accueillir une infrastructure associative, une maison des jeunes, une salle de spectacle, des équipements sportifs, une crèche…

L’ensemble bâti est réalisé dans la zone réservée au plan. Il est conçu de manière à s’intégrer au sein du parc et à cadrer l’axe semi-piétonnier structurant.

L'habitat de première couronne

Les terrains au sud du site s'inscrivent dans la première couronne urbaine de Lessines.

La zone est réservée principalement à la fonction résidentielle.

Le bâti s'organise en îlots ceinturés par des fronts bâtis semi-continus, constitués de séquences mitoyennes entrecoupées par des ouvertures visuelles donnant accès aux jardins en intérieur d'îlots.

Les constructions principales sont implantées à proximité de l'alignement, en conservant en intérieur d'îlot une proportion suffisante de la parcelle en jardin et zone non revêtue.

Néanmoins, les constructions existantes en intérieur d'îlots peuvent être maintenues et transformées lorsqu'elles ne génèrent pas de nuisances excessives pour le voisinage.

Si la typologie dominante est la maison unifamiliale, d'autres typologie d'habitat peuvent trouver place au sein du tissu bâti, notamment pour marquer les angles des voiries et les articulations urbaines. Ces constructions peuvent présenter des gabarits légèrement supérieurs aux gabarits environnants.

La typologie architecturale

Dans les îlots existants, on veillera à créer des bâtiments qui s'intègrent au bâti existant, en respectant les gabarits et les teintes des matériaux environnants.

Lors de projets visant à la construction d'ensembles bâtis (voire la reconstitution d'îlots entiers), la cohérence architecturale peut être assurée au sein de ces ensembles et on privilégiera la recherche d'une architecture innovante par l'utilisation de techniques et de matériaux contemporains.

Les façades qui bordent les espaces publics structurants comprennent des éléments d'animation (balcons, coursives, jeu des volumes bâtis, matériaux…) qui participent à la scénographie urbaine.

OPTIONS D’AMENAGEMENT RELATIVES A L’ECONOMIE D’ENERGIE

Le renforcement du centre-ville participe à la réduction des déplacements motorisés en rapprochant les logements des commerces, services et transports en commun.

Cette option est rencontrée au sein du PCA :

  • en assurant une densité bâtie suffisante au sein du tissu urbain;
  • en assurant une mixité de fonction dans le centre-ville;
  • en développant un réseau cyclo-pédestre performant qui favorise les modes doux de déplacement.

La gestion parcimonieuse des ressources est également rencontrée par la reconversion des friches existantes (site Amphabel, anciennes surfaces commerciale…)

Les options urbanistiques visent à conserver de vastes espaces non bâtis et à densifier les constructions dans les zones prévues à cet effet. La densité et le mode construction permet d'optimaliser les performances énergétiques des bâtiments par la compacité de ces derniers.

OPTIONS D’AMENAGEMENT RELATIVES AUX INFRASTRUCTURES ET AUX RESEAUX TECHNIQUES

Le site sera pourvu des infrastructures techniques au départ des voiries et réseaux existants.

Les zones d'inondables sont maintenues et participent à la gestion raisonnée des eaux de pluies.

Le réseau d’égouttage existant est un réseau unitaire et il convient dès lors de prévoir l’intégration de dispositifs individuels de rétention lors de la réalisation de nouveaux projets en cas de raccordement à ce réseau.

Pour les nouvelles emprises à urbaniser, la réalisation d’un réseau d’égouttage séparatif est privilégiée, avec un rejet du réseau pluvial vers la Dendre.

PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES

Bâti urbain de centre-ville

Fonctions : Mixité de fonctions
Logements, services et commerces de proximité
Densité : 30 – 50 logement/ha
Implantation : Implantation en îlots urbains
Volumes bâtis sur alignement ou à proximité de ce dernier
Implantation à mitoyenneté en ordre continu
Gabarits : 2 ou 3 niveaux sous corniche
2 niveaux maximum dans les ruelles étroites
Architecture : Toiture en pente à versants droits
Matériaux en référence au bâti traditionnel
Architecture contemporaine autorisée dans le respect de l’intégration au cadre bâti
Stationnement : Pas d’imposition spécifique

Quartier Dendre Sud

Fonctions : Fonction résidentielle à titre principal
Services et commerces de proximité à titre secondaire
Mixité de fonctions (logements, services, moyenne surfaces commerciales, Horeca…) le long de l’axe d’animation urbaine et linéaire commercial à renforcer
Densité : 25 – 50 logement/ha
Implantation : Implantation libre
Volumes bâtis à proximité de l’espace public
Respect des fronts bâtis le long de l’axe d’animation urbaine et linéaire commercial à renforcer
Implantation en ordre continu ou semi-continu
Conservation de 50% minimum de superficie non bâtie au sein des îlots
Possibilité de construction sur dalle semi-enterrée pour les îlots sur dalle
Gabarits : 2 niveaux maximum sous corniche ou acrotère le long des ruelles et espaces semi-piétonniers
3 niveaux maximum sous corniche ou acrotère le long des voiries et espaces publics urbains
4 niveaux maximum sous corniche ou acrotère le long des espaces « coeur de ville »
Possibilité d’un étage supplémentaire en penthouse établi en retrait de la façade principale en cas de toiture plate.
Architecture : Architecture contemporaine
Pas de matériau ou toiture imposés a priori mais respect d’une unité au sein de chaque ensemble bâti
Stationnement:

Minimum 1 emplacement/logement sur fond privé 
Minimum 1 emplacement/60m² de commerce sur fond privé
Stationnement organisé en ouvrage (garage) ou en plein air pour les logements individuels ou les petits collectifs
Stationnement organisé en sous-sol et intégré sous dalle pour les îlots sur dalle

Bâti de première couronne

Fonctions : fonction résidentielle à titre principal
Services et commerces de proximité à titre secondaire
Densité : 20 – 35 logement/ha
Implantation : Implantation libre
Volumes bâtis à proximité de l’espace public
Implantation en ordre semi-continu ou en ordre ouvert
Conservation de 50% minimum de superficie non bâtie au sein des îlots
Gabarits : 1 ou 2 niveaux sous corniche ou acrotère
Possibilité d’un étage supplémentaire en penthouse établi en retrait de la façade principale en cas de toiture plate.
Architecture : toiture en pente à versants droits
Matériaux en référence au bâti traditionnel
Architecture contemporaine autorisée dans le respect de l’intégration au cadre bâti
Stationnement:

minimum 1 emplacement/logement sur fond privé
Stationnement organisé en ouvrage ou en plein air

Bâti de services publics et équipements communautaires

Fonctions : services publics et équipements communautaires
Implantation : Implantation libre
Gabarits : 10 mètres maximum
Architecture : architecture contemporaine
Recherche architectural créant un repère urbain
Intégration au sein du parc public
Stationnement:

Pas d’imposition spécifique

Eléments patrimoniaux

Eléments repris sur la liste de l’inventaire du patrimoine immobilier et culturel
Conservation des caractéristiques architecturales des bâtiments
Préservation des vues sur ces éléments
Traitement des constructions voisines (architecture, gabarit…) visant à une intégration au cadre bâti

Animation urbaine et linéaire commercial à renforcer

Fonctions : commerces de proximité, services et moyennes surfaces commerciales au rez-de-chaussée
Logements et services aux étages
Architecture:

architecture contemporaine
Animation des façades (nouveaux bâtiments) par un traitement architectural approprié (décrochements, balcons…)
Ouverture des rez-de-chaussée (interdiction de murs aveugles, réduction
des portes de garage…)

Zone végétalisée à préserver et/ou renforcer

Zone à végétaliser pour des raisons paysagères (écran visuel), patrimoniales (préservation des intérieurs d’îlots) ou techniques (zones inondables)
Conservation et renforcement de la végétation existante
Extension des constructions interdite dans ces zones

Voiries et espaces publics urbains

Les espaces sont destinés à une circulation locale, excepté les voiries jouant le rôle d’entrée de ville
Ils sont affectés à la circulation des véhicules, des piétons et cyclistes et peuvent comporter des emplacements de stationnement.
Les ensembles regroupant plus de 5 emplacements sont accompagnés de plantations.

Entrée de ville

L’axe d’entrée de ville joue un rôle structurant à l’échelle du centre-ville et peut dès lors accueillir un trafic plus important.

Coeur de ville

Espaces publics jouant un rôle d'identification à l'échelle de la ville.
Ces espaces s’inscrivent dans le prolongement de la Grand-Rue et se distinguent par un aménagement spécifique orienté vers la convivialité et la création d'espaces de rencontre et de détente.
La circulation automobile et le stationnement restent discrets et ne sont pas prédominants dans l'aménagement de ces espaces. L'utilisation de matériaux d'aspect routier est proscrite.

Ruelles et réseau semi-piétonnier

Les espaces sont destinés à la circulation des piétons, des cyclistes et au trafic automobile. Le caractère piétonnier doit être dominant, la circulation automobile et le stationnement y sont limités.
Les voiries ont un caractère exclusivement local. Les voiries sont aménagées de plain-pied et forment un espace commun pour tous les usagers. Il s'agit d'un aménagement axé sur la convivialité.

Liaisons cyclopédestres

Les liaisons principales ont une largeur de 2,5 mètres minimum. Elles sont réalisées en pavés ou dans un matériau stable conforme aux normes P.M.R.
Les liaisons secondaires ont une largeur de 1,5 mètre minimum.